מטרופולין תל אביב - "אפקט המטוטלת"- חוזר?!

המטרופולין המכונה “מדינת תל-אביב“ משתרע על שטח של כ 1,500- קמ“ר, מנתניה בצפון, אשדוד בדרום ומודיעין במזרח. התעצמות זו משתקפת בין היתר דרך משקל השירותים הפיננסיים, העסקיים וההייטק המשרדי. אלו מרכיבים את הנוף של המגדלים המתנשאים בשדרת ציר איילון. מאפיין נוסף הוא תנועת מטוטלת מהחוץ פנימה של מאות אלפי מועסקים (״יוממים״) המתגוררים בערי השדה, בטבעות של גוש דן ושל פירמות הנמשכות בשל תופעת ה“אגלומרציה“ ומרכוז השירותים העסקיים והפיננסיים של המע“ר הלאומי ועיר העולם המגולמים בתל-אביב.

מגמות נוספות הן: ביקוש גובר למגורים, למשרדים ולשכירות במחירי שיא; עליית משקל הצעירים בנוף האורבני; פקקים אינסופיים המאיימים לעורר “מרד נהגים“ ונטישה של צעירים עקב יוקר הדיור המאמיר. מאמר זה בוחן את הסוגייה: האם יש סיכוי שנהיה עדים בשנים הקרובות לתנועת מטוטלת הפוכה? תנועה שתשנה את מפת הנדל“ן במטרופולין? עוד נדון במאמר, בקשר שבין מערך התחבורה למערך שימושי הקרקע המצוי בליבה של תורת הכלכלה האורבנית.

החלטות קבינט בממשלה היוצאת

בשנים האחרונות אנו עדים לכמה החלטות ממשלתיות שישפיעו מהותית על שוק הנדל“ן:

תכנית הדיור הלאומית ל 2040- - אושרה בשנת 2017 עם יעד של 1.5 מיליון דירות חדשות, כאשר משקל מחוזות ת“א והמרכז - (50% לפחות) דהיינו תכנון ל 37,500- יח“ד כל שנה, 40% מהם בהתחדשות עירונית (יעד יומרני מאוד). תכנית לשלושה קווי “מטרו“ - אושרה בות״ל ב 2019- , באמדן השקעה חסר תקדים של למעלה מ 150- מיליארד שקלים. בהמשך אושר תקציב תכנון, כאשר הלו“ז הרשמי להשלמת הביצוע, עליו הצהירו מנכ"לית משרד התחבורה ומנהל התכנון הוא שנת

2035. כל זאת כאשר טרם נחנך הקו האדום שהוא קו הרכבת הקלה הראשון מבת ים לפתח-תקווה.

בפרוס עלינו שנת 2020, מדינת ישראל מתנהלת, עדיין, ללא ממשלת קבע ונתונה תחת מכלול כוחות ווקטורים הפועלים

בשוק הנדל“ן, חלקם בכיוונים מנוגדים. המודעות הגוברת בציבור ובממשלה לבעיית הפקקים (שמקורה בעיקר בתלות היתר של המדינה בשוק התעסוקה בת“א וסביבתה) מסיטה את תשומת הלב ממשבר הדיור למשבר התחבורה.

מודל CADLUM

בחינת המגמות הדינמיות בתחום הפיתוח האורבני ושוק הנדל“ן המטרופוליני חייבת להיעשות בתרחישים חלופיים, כולל תרחיש שמניח כי הפרויקט הלאומי של מערכת הסעה מטרופולינית, לא יושלם בזמן. כיום, יש מודלים תחבורתיים משוכללים, דוגמת מודל שמופעל כבר שנים על ידי חברת נתיבי איילון. יחד עם זאת, המציאות המורכבת משפיעה על התנהגות משקי הבית והפירמות ומחייבת להביא בחשבון גורמים נוספים. מדובר במודלים משולבים של תחבורה ושימושי קרקע, כאשר בין שני תחומי מפתח אלו קיימת זיקת גומלין שידועה עוד מראשיתה של תורת הכלכלה האורבנית. זיקה זו הוכחה למשל במחקרים אמפיריים על השפעת הגומלין ביישובים הגובלים הן בכביש מס. 6 והן בנתיבי איילון.

מחקר מסוף המאה הקודמת, של חוקר התחבורה ד“ר יהודה גור, בחן את המגמות המשולבות בעזרת מודל שכונה מודל CADLUM. מודל זה מניח קשר הופכי בין תופעת גודש תחבורתי (מעבר ל“קו האדום“ של מדד v/c =נפח חלקי קיבולת) ובין שימושי הקרקע. על פי הנחת המחקר, מצב כזה עשוי בתנאים מסוימים ליצור “גלישה“ של שימושי הקרקע לאזורים בעלי גודש תחבורתי נמוך יותר במטרופולין. האם מודל נשכח זה עשוי לנבא שינוי מגמה?

מגמות בשוק הנדל“ן לתעסוקה

ההתערבות הממשלתית המסיבית בשוק הדיור בקדנציה האחרונה של הממשלה, הולידה בין היתר הסכמי גג עם רשויות מקומיות, לא רק בפריפריה. אלו לוו ביד נדיבה, באישור שטחי תעסוקה נוספים בלחץ השלטון המקומי. מנהלת מנהל התכנון, דלית זילבר הצהירה בכנס מקצועי שהתקיים בתל-אביב לפני כמה חודשים, כי יש כיום צבר תכנוני של כ 60- מיליון מ“ר של שטחי תעסוקה במחוז המרכז!

זאת בתוך “כיפת זכוכית“ המתקיימת בגזרה מצומצמת יחסית, בין נתניה- פתח תקווה - הרצליה - רמת-גן ובני ברק - חולון - ראשון לציון ורחובות, ניתן לשווק כמויות מאסיביות של משרדים. רשויות הממוקמות מעבר למעגל הפנימי של גוש דן, צופות בחשש ומייחלות ליזמי הנדל“ן המניב ומגדלי המשרדים אשר בוששים מלהגיע. מדובר, בין היתר, בעיריות כגון: יהוד, אור יהודה ויישובי בקעת אונו - תוכניות ותמ“ל ואחרות בהיקף של כ 2- מיליון מ“ר ראש העין – צומת קסם חדרה (אנרג‘י פארק), העיר החדשה חריש וטייבה (תוכנית ותמ“ל), כפר-סבא וגם אשדוד ונפת אשקלון (תוכניות משב“ש).

בנוסף, קיימות השפעות עקיפות על שוק התעסוקה בעידן הנוכחי:

חשיבות היתר של מרכיב “ההון האנושי“ בשיקולי מיקום של מעסיקים ובמיוחד בתחום ה“הייטק“: שכבת המשכילים בגילאי 45-24. גישת עירוב שימושים מגורים משולבים בשימושי מסחר, תעסוקה, תרבות ובילוי. גישה זו הפכה ל- IN והיא מתבטאת בין היתר בתוכניות ותמליו“ת ואחרות בשנים האחרונות. יתרונה טמון, בין היתר, בצמצום תופעת היוממות המייגעת ובעליה בפריון ובאיכות החיים של משקי הבית. אלו מחפשים גם את מקום המגורים בהתאם לקרבה למקומות העבודה ולמוסדות חינוך ברמה גבוהה.

תרחיש של פיגור בהשלמת מערכת ההסעה ההמונית

התוצאה המצטברת של המגמות האמורות לעיל על רקע תרחיש של פיגור בלוח הזמנים של ה“מטרו״, מעבר לעשור הקרוב, עשויה ליצור “גלישה“ חלקית של שימושי הקרקע בהשפעת הגודש התחבורתי המחמיר ולהביא למימוש הציפיות של פרנסי ערי השדה, שעד כה זכו רק לפירורים מעוגת התעסוקה המטרופולינית. באם תרחיש זה יתממש, המטוטלת הכלכלית עשויה, שוב, לשנות את פני המטרופולין ומפת הנדל“ן. מיקום תחנות ה״מטרו״ עשוי להשפיע בהקשר זה (הרבה לפני הביצוע בפועל).