המכפיל הדינמי – ה"ברומטר" של ההתחדשות העירונית

לדברי השמאי הממשלתי הראשי- אוהד עיני- שהתפרסמו לאחרונה בראשית השנה מתכננים רפורמה בתקן 21 שתפסיק להיות כלי מנחה למוסדות התכנון והיא תשמש בצורה גמישה יזמים, בנקים וכדו'.

מספר דוגמאות להמחשת המודל הכלכלי מניסיונו של הח"מ:

דוגמא אופיינית היא שכונת "חלמית" בגבול יפו-בת ים במזרח העיר. בשכונה זו קיימות כ-200 יחידות דיור שנדרש להם בזמנו לפני יותר מחמש ש' מכפיל 6, כלומר, נדרש לבנות במקומן כ-1,200 יחידות דיור, שמצריכות צפיפות גבוהה ומגדלים מעל ל-23-25 קומות. דבר המצריך עלויות אדירות של מקומות חנייה ותשתיות. דרישות התוכנית באזור עם אוכלוסיות חלשות יחסית גרמו לרתיעה בעירייה ולהקפאת התקדמות התוכנית עד לאחרונה. בבדיקה שנערכה התברר כי אין צורך במכפיל הזה, ובהתחשב במקדם השבחת הקרקע באותו מתחם (עם או בלי הקשר לתל אביב), אפשר בהחלט להקטין את המכפיל, מה שיקל על קידום התוכנית. דוגמא נוספת" שכ' מילצ'ן בדר' רחובות. שם הסתבר כי בשל המיקום והנגישות על יד תחנת מטרו מתוכננת) אפשר להכניס לפרוגרמה גם שימושי מסחר, משרדים, דיור מוגן ועוד. התוכנית כיום בותמ"ל.

היבטים כלכליים:

גובה המכפיל, דהיינו היחס בין כמות הדירות החדשות ובין מספר הדירות הנדרשות לפינוי בהנחת רווח יזמי לפי תקן 21 השמאי, נע בין 2 ל-4 במרכז הארץ (2 בתל אביב או גבעתיים, 3-4 בערי לווין כמו פתח תקוה או נתניה) והוא מהווה כמעט תמיד את העקב אכילס של תכניות פינוי בינוי, זאת בשל האילוצים התכנוניים של העיריה, וכן הצורך של היזמים להשקיע עלויות אדירות של חניות תת קרקעיות וכו', המגיעות עד כדי כ-125 אלף שקלים לחניה אחת, מה שאינו מצדיק כלכלית מבחינתם את ההשקעה בפרויקט. שינוי גובה המכפיל וגם הגמשת דרישות החניה, יהפכו את הפרויקטים לכדאיים בהחלט במקרים רבים. מחישובים כלכליים מתברר כי נקודת האיזון של כדאיות הפרויקט נעה כלפי מטה באופן מתמיד. זאת לפחות עד טווח זמן נראה לעין...

מעבר לבעיית חישוב המכפיל, נמצאו נקודות תורפה נוספות בחישוב תקן 21:

בשכונות פינוי בינוי הערכת מחירי הדירות החדשות אינה יכולה להתבסס באופן בלעדי לא על מחירי דירות יד שניה ולא רק על מחירי דירות חדשות מעטות שיש בסביבה. במקרים רבים צפוי פער של 15-20% בין מחיר דירה ישנה ודירה חדשה, בין היתר, בשל הבדלי סטנדרט, תקן סיסמי וממ"ד. קל וחומר כאשר מדובר בתוכנית גדולה (כמה מאות יחידות דיור) צפויה השבחה נוספת עקב שדרוג השכונה במרכיבי תחבורה, תשתיות וגינון, שלא נלקחת בחשבון ולכן נפסלים פרויקטים רבים של פינוי בינוי, בעיקר הקרובה והרחוקה כמו בלוד או בית שמש למשל.

ההשבחה היא מטבעה הדרגתית ועשויה להתרחש בשלבים, על פי רמת האכלוס של השכונה ורמת השדרוג של התשתיות הציבוריות, וכן שינויים ב"נוף האנושי " של אותה שכונה. עקב הגירה חיובית. בתוכניות גדולות השיווק עשוי להיות כעשר שנים. המשמעות היא שבשלבים מאוחרים של פיתוח ואכלוס השכונה ניתן להביא בחשבון מכפיל נמוך יותר, המשליך על כמות הדירות החדשות ועל רמת הציפוף המתוכננת. לכן רצוי לחלק פרויקטים גדולים לכמה שלבים, ולעדכן את המכפיל הנדרש בהתאם.

יש להתייחס גם ל"פרמיית הסיכון" של היזם, הקשורה לגורמים כגון: אי יציבות במחירי דירות, בעלויות בנייה, במיסוי, ביכולת להחתים את כל הדיירים ועוד. רמת הסיכון היא גם פונקציה של התמשכות הליכי התכנון על ציר הזמן. יחד עם זאת רמת הסיכון יורדת במשך שלבי הטיפול בתוכנית והיא עשויה להשתנות מתוכנית לתוכנית לפי הנסיבות. אילו היינו מבטיחים ליזם נטרול מרכיבי הסיכון מראש הוא היה עשוי להסתפק גם בשיעור רווח הנמוך מ-15%. היטל ההשבחה משפיע גם הוא, כמובן, על הסיכון של היזם, משום שבמרבית העיריות מסרבים להתחייב מראש אם יהיה פטור או לאו.

מגרשי השלמה-המדובר במדיניות חדשה יחסית ביוזמת הרשות להתחדשות עירונית שרמ"י שאמור ליישם אותה טרם גיבש עמדה על המודל המעשי ליישומה. כמות ההיצע הזמין שרמ"י יכולה בטווח הנראה לעין לטובת התחדשות עירונית בשכונות בעיתיות ובפריפריה נמוכה עדיין וכרוכה בסרבול מנהלי.

להלן שתי דוגמאות של חישוב מספרי לגישה המוצעת:

שכונת מילצ'ן בדר' רחובות:

• השכונה הוותיקה שמונה כ-500 יח"ד נותרה בודדה ללא מענה בעיר לאחר ששכונת קריית מנחם זכתה לעזרה ממלכתית בדמות מגרשי השלמה ומנהלת התחדשות צמודה וכנ"ל שכונת אושיות. במשך הזמן נטשו ה"חזקים" ונשארו משקי בית חלשים חלקם מהעדה האתיופית. יזמים מעטים ניסו ונסוגו לאור החסם הכלכלי. מכפיל " כלכלי" מקובל היה מוליך לצפיפות חריגה ובלתי קבילה ולמספר קומות העולה על 30.
• ניתוח כלכלי אורבני הצביע על סיכויי השבחה טובים לאור המאפיינים שנזכרו לעיל בתחילת המאמר לרבות תכנית שתנגיש את מערך קווי ה"מטרו" בעתיד לרחוב הרצל ברחובות וכן פרוגרמה עם ערוב שימושים (מסחר ומשרדים ודיור מוגן) בהיקף גדול מהמקובל. השערת המחקר היא שהתייחסות למכפיל דינמי בשני שלבים בפער של כחמש שנים עם עלית מחירים בגין "השבחה" בשיעור בין 5-10% מעבר לרמה הנוכחית (כאמור לעיל כבר מעל 20,000 למ"ר)

שכונה ד' בבאר שבע (הבדיקה נערכה בשנת 2019):

המדובר בשכונה וותיקה עם אוכלוסייה חלשה סמוך לשד' רגר ומול האוניברסיטה.

מספר המשפחות לפינוי- 369

• התכנון הרעיוני בחן כמה חלופות בין 1,930 יח"ד (מכפיל 5) ועד 2,981 יח"ד (מכפיל 8!), כ-5,000 מ" ר מסחר וחניות (תת קרקעיות) לפי התקן העירוני
• ניתוח כלכלי – שמאי מוקדם הגיע לתוצאה לא מספקת של פחות מ-10% רווח יזמי בהתחשב בכל מרכיבי העלות ומקדם " הפחתה לגודל", בשל היקף השיווק בשוק מגורים די רווי כיום. אין כרגע פתרון של מגרשי השלמה בקרקע ציבורית.

האזור בכללותו מייחס את מאפייני ההשבחה הפוטנציאלית שצוינו לעיל בשל הקרבה לאוניברסיטה ולמרכז הרפואי והתוכנית האסטרטגית לשדרוג שד' רגר.

לאור האמור לעיל נבחנה חלופה עם פרוגרמה רעיונית שונה הכוללת 2,744 יח"ד

(בשני שלבי אכלוס) עם 50% מהדירות- קטנות (50-55 מ"ר) המיועדות לסטודנטים ועובדי סגל רפואי ואחר של המרכז הרפואי סורוקה- המיועדים בין היתר למשקיעים (שיעור תשואה של כ-4%) וכן כ-7,500 מ"ר למסחר, תעסוקה וקליניקות. שטח המגורים לא עולה על השטח שנכלל בחלופה המקורית.

יצוין שהובאה בחשבון מכסת חניות מופחתת מאד (בהתאמה לפרוגרמה החדשה)- וחלקן עילית וחסכון במוסדות צבור שיאפשר אולי לבנות מתקני ספורט ופנאי לכלל האוכלוסיות במתחם.

יש להדגיש את ההשפעה הקריטית של נושא החניות בעיקר בפריפריה.

להלן טבלת נתונים בתחשיב:

לסיכום:

הניתוח שהוצג לעיל מסביר את המחשבה המחודשת ביחס לתקן 21 אבל מזווית לא שמאית אלא כלכלית.

פתיחות לבחינת כל מתחם המיועד להתחדשות עירונית לגופו של עניין, וראייה אסטרטגית כוללת של צרכי שוק הדיור, גישה עדכנית לפתרונות החניה ולערוב שימושים (אבל רק איפה שניתן ליישם!) צרכי העיר הספציפית, השכונה, הדיירים והיזמים, תוכל להביא למפנה משמעותי בקידום עשרות רבות של תכניות התחדשות עירונית בהיקפים גדולים ה"מחלידות בצנרת". לאחרונה נמסר שהשמאי הממשלתי הראשי שוקל שינויים והגמשה בהתייחסות לתקן 21.